Ayuda perdonable para el pago inicial: lo que debe si se va antes
Escriba la ayuda, su tipo y su plazo, y luego el año en que podría vender: el monto que devolvería y el saldo año por año.
Lo que debe si vende tras 4 años
$15,000
Aún debe el 100 % de la ayuda.
| Ayuda recibida | $15,000 |
| Devuelto al vender | $15,000 |
| Se queda con usted | $0 |
Un refinanciamiento suele contar como venta. Algunos préstamos diferidos tienen interés simple (préstamos al 1 % y 3 % de Washington): súmelo a lo adeudado.
| Venta tras | Debe |
|---|---|
| 0 años | $15,000 |
| 1 años | $15,000 |
| 2 años | $15,000 |
| 3 años | $15,000 |
| 4 años | $15,000 |
| 5 años | $0 |
Preparado por Radif Partners · Método · actualizado: límites de HUD 2026 vigentes desde el 1 de mayo de 2026 · tasa de Freddie Mac del 15 de octubre de 2026 · programas leídos el 21 de octubre de 2026
Un préstamo perdonable para el pago inicial solo se borra si mantiene la casa como residencia principal durante todo el periodo que fija la agencia, y la forma en que se borra importa tanto como la duración. Algunos préstamos se perdonan de una vez al final: la ayuda de Ohio a los siete años, la de Nueva Jersey y la de Arizona a los cinco, el préstamo diferido de Tennessee a los diez. Si vende o refinancia un día antes, devuelve todo. Otros se reducen cada mes o cada año: el préstamo de SONYMA en Nueva York en 1/120 al mes durante diez años, K-FIT de Pensilvania un 10 % al año, HFA Plus de Florida un 20 % al año. Sobre $15,000 de ayuda, vender a los seis años deja $15,000 por devolver en Ohio y $6,000 en Nueva York. Carolina del Norte difiere diez años y luego perdona un 20 % al año. La calculadora da lo adeudado para cualquier año y cualquier calendario.
Nueve calendarios lado a lado
| Programa | Regla (texto de la agencia) | Venta en el año 2 | Venta en el año 4 | Venta en el año 6 | Venta en el año 8 | Venta en el año 11 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Home Plus Down Payment Assistance (AZ) | no interest, no payment, deferred soft second mortgage, completely forgiven after 5 years (60 months); repaid if the first mortgage is refinanced or the home sold within the first 60 months | $10,000 | $10,000 | $0 | $0 | $0 |
| NJHMFA Down Payment Assistance (with the First-Time Homebuyer Mortgage) (NJ) | no interest, no monthly payments; forgiven if you live in the home as your principal residence for five years from closing and do not refinance or otherwise convey the first mortgage | $10,000 | $10,000 | $0 | $0 | $0 |
| OHFA Down Payment Assistance (OH) | forgiven after seven years; if you sell within seven years you repay all of the assistance | $10,000 | $10,000 | $10,000 | $0 | $0 |
| THDA Great Choice Plus, deferred option (TN) | 0% interest; forgiven at the end of a 10-year term; due in full if the home is sold or refinanced before then | $10,000 | $10,000 | $10,000 | $10,000 | $0 |
| HFA Preferred PLUS / HFA Advantage PLUS second mortgage (FL) | forgiven at 20% a year over a 5-year term, with Florida Housing conventional HFA Preferred or HFA Advantage first mortgages | $6,000 | $2,000 | $0 | $0 | $0 |
| IHDA Access Forgivable (IL) | forgiven monthly over 10 years | $8,000 | $6,000 | $4,000 | $2,000 | $0 |
| SONYMA Down Payment Assistance Loan (DPAL) (NY) | 0% interest, no monthly payments, forgiven after 10 years; the amount subject to repayment drops by 1/120 each month of occupancy | $8,000 | $6,000 | $4,000 | $2,000 | $0 |
| PHFA K-FIT (Keystone Forgivable in Ten Years) (PA) | forgiven 10% a year over ten years; no monthly payment | $8,000 | $6,000 | $4,000 | $2,000 | $0 |
| NC Home Advantage Mortgage with 3% DPA (NC) | 15-year deferred/forgiven subordinate lien: deferred for 10 years, forgiven 20% a year at the end of years 11 to 15; due only on sale or refinance before year 15 | $10,000 | $10,000 | $10,000 | $10,000 | $8,000 |
Dos filas pueden mostrar el mismo monto durante años y separarse de un día para otro. Es la diferencia entre un escalón y una pendiente: un préstamo con escalón le cuesta el monto completo el último día antes del perdón, mientras que uno en pendiente ya se ha reducido. Si no está seguro de quedarse, la pendiente es más segura; si lo está, ambos terminan en cero.
Los préstamos diferidos no son perdonables
Muchos programas anunciados como "sin cuota" son diferidos, no perdonables: Access Home de Illinois, MI 10K de Míchigan, la opción 1 de Massachusetts, Maryland y la ayuda principal de Florida. Se devuelven completos al vender, refinanciar o liquidar el primer préstamo, en cualquier momento, incluso tras treinta años. No cuestan nada al mes, pero son una deuda que lleva consigo. La opción "diferida" de la calculadora muestra el monto completo adeudado en cualquier año.
Su año de venta
Lo que debe si vende tras 6 años
$4,000
| Ayuda recibida | $10,000 |
| Devuelto al vender | $4,000 |
| Se queda con usted | $6,000 |
Planificar en torno a la fecha
Anote la fecha de cierre y la fecha de perdón en sus papeles. Si una mudanza se vuelve probable, compare el costo de esperar unos meses con el saldo exigible: en un préstamo con escalón puede valer la pena quedarse hasta que pase la fecha. Un traslado laboral, un divorcio o un fallecimiento en la familia no suelen tratarse como excepción, aunque algunas agencias revisan casos de dificultad. Pregunte antes de poner la casa en venta, no después.
El impuesto de recuperación, otra cuestión
Los préstamos financiados con bonos exentos de impuestos pueden generar un impuesto federal de recuperación si vende dentro de nueve años con una ganancia grande y un ingreso muy por encima del límite. No es la devolución de la ayuda; tiene un tope sobre una parte de la ganancia, y varias agencias lo reembolsan. Su prestamista le entrega al cierre un aviso con las cifras que se aplican.
Cómo encontrar su propio calendario
El calendario está escrito en el pagaré del segundo préstamo y en la escritura de garantía que firma al cierre, y resumido en la página del programa de la agencia enlazada en la tabla. Busque tres cosas: la duración del periodo, si el monto baja poco a poco o de una vez, y la lista de hechos que lo hacen exigible. Luego escríbalos en la calculadora con el año en que podría mudarse.